Genehmigungen

Genehmigungspflichtige Maßnahmen.
Grundsätzlich sind für Neubauten, Umbauten und Renovierungen, Baugenehmigungen erforderlich sofern neuer Wohnraum geschaffen bzw. Dächer, tragende Wände oder Fassaden verändert werden.

Keine Baugenehmigung ist erforderlich für Instandhaltung und Instandsetzung.

Ebenso sind Genehmigungen erforderlich für Erdarbeiten,
Anlegen von Straßen und Pisten, sowie für den Bau von Wassertanks, auch dann, wenn diese das Erdniveau nicht überragen.
Eingabeberechtigte Personen für Bauplanungen im Baulandbereich (Ortsbereich / Urbano) sind Architekten, für kleinere Bauten und Anlagen im Landwirtschaftlichen sind Bauingenieure (Aparejadores) ebenfalls Eingabeberechtigt.

Bauanträge sind im Rathaus der Gemeinde einzureichen, in welcher das Grundstück liegt.

Genehmigungspraxis und Grundlagen der Behörden, die Einstufung der einzelnen Grundstücke in die einzelnen Nutzungszonen ist weitgehend in Flächennutzungsplänen geregelt, die jeweils geltenden baurechtlichen Bestimmungen sind in den Satzungen (Normas Subsidiares) der einzelnen Gemeinden und in den Bebauungsplänen (Plan Parcial) mit den dazugehörigen Satzungen geregelt.

Die Grundlage für diese Bestimmungen bildet das neu gefasste Raumordnungsgesetz vom 13.05.1999 (Ley 9/1999, de 13 de mayo, Ordenacion del Territorio de Canarias) dieses Gesetz regelt auf 145 DIN-A4-Seiten und in 234 Artikel (Articulos) alle Maßnahmen. Bebauungen in Ortsbereichen (Urbano) sind zulässig unter Beachtung der baurechtlichen Bestimmungen,
Bebauungen im Außenbereich (Landwirtschaftlicher Bereich / Rustico) sind ebenfalls zulässig unter Beachtung der baurechtlichen Bestimmungen.

Als grobe Faustregel gilt im Außenbereich eine Bebaubarkeit von 240 m² Wohnfläche pro 10.000 m² landwirtschaftlichem Grundstück (Finca), maximal 2 Geschossig.
Ausnahmen hiervon sind Grundstücke in, als geschützt Qualifizierten Zonen, innerhalb dieser ist eine solche Bebaubarkeit nicht grundsätzlich zulässig, kann jedoch als Ausnahmebestimmung genehmigt werden, wenn sich der Besitzer verpflichtet, es bis zu 60 % landwirtschaftlich (Tropische Nutzbäume – Dattelpalmen, Mango, Maracuja, Orangen, Zitronen, Bananen, etc.) oder Forstwirtschaftlich zu bepflanzen.

Eine höhere Bebaubarkeit kann genehmigt werden in Abhängigkeit von der Nähe des Grundstückes an den Ort oder an Erschießungsstraßen.

Baugenehmigung:
Erforderlich, geregelt im L.S. (Gesetz über das Bodenrecht und die städtische Ordnung). Es gibt einen allgemeinen gemeindlichen Flächennutzungsplan (‘Plan General Municipal de Ordenación) und Teilbebauungsplan. Dort sind alle Grundstücke eingeteilt in städtischen Boden mit Baurecht, Urbanisierbaren Boden (geeignet für künftige Bauten) und nicht urbanisierbaren Boden (Naturschutz u.a.).

Es gibt einen großen Ermessensspielraum, der oft sehr großzügig angewandt wird.

Der Bauantrag muss von einem Architekten unterzeichnet sein und wird bei der Gemeinde eingereicht.

Bauvertrag:
Er wird formatfrei mit dem Bauunternehmer vereinbart, es gilt allgemeines Vertragsrecht, Art. 1542 Cc und 1588 Cc. Der Bauunternehmer kann sich eine Bauhandwerkerhypothek eintragen lassen, Art. 1923 Cc. In der Praxis erhält der Unternehmer als Lohn 15 % auf die Bausumme, fällig bei Übergabe des Objekts, oft werden Baufortschrittsraten vereinbart.

Bauausführung:
Ein an der örtlichen Architektenkammer zugelassener Architekt plant und führt die Bauaufsicht. Der Vertrag mit diesem und auch die Zahlungen an Ihn gehen zwingend nur über die Architektenkammer. Seine Gebühren richten sich nach Bauklasse und Bauvolumen. Es dürfen freie Honorare vereinbart werden.
Der Architekt übt die konkrete Bauaufsicht und technische Bauüberwachung durch einen technischen Architekten aus, früher bis 1967 ‘aparejador’ genannt.
Dieser gehört einer eigenen Kammer an. Sowohl der Architekt als auch der technische Architekt müssen Berufshaftpflichtversichert sein.

Gewährleistung:
Richten sich nach 1484 Cc, wie bei uns: Unterscheidung zwischen offenen, also sichtbaren, und verborgenen Sachmängeln. Da offene Sachmängel sofort bei Bauabnahme zu rügen sind, ist dringend erforderlich, hierbei einen Sachverständigen zuzuziehen, da nach 1490 Cc nach der Übergabe eine Haftung für offene Mängel ausgeschlossen ist. Bei versteckten Mängeln ist streitig, ob allgemeines Kaufrecht – mit kurzen Verjährungsfristen, oder Werkvertragsrecht, Art. 1591 Cc Anwendug findet.
Nach dem Werkvertragsrecht beträgt die Verjährungsfrist 10 Jahre, bei Verletzung von Vertragsbestimmungen durch den Bauunternehmer sogar 15 Jahre.

Maßnahmen nach Fertigstellung:
‘buletin de instalaciones eléctricas’ ‘certificación final de obra’ sind Voraussetzung für Bewohnbarkeitsbescheinigung der Gemeinde, um Strom- und Wasseranschluß zu bekommen.
Eintragung des Hauses ins Grundbuch – Neubauerklärung, declaración de nueva obra. 208L.H., 308 R.H.:
Der Neubau muss nach Baufertigstellung – auch bei Umbauten – zur Eintragung im Register durch Escritura angemeldet werden. Hierzu muß der Architekt eine Baufertigstellungserklärung abgeben. Sie ist auch wichtig für den Gutglaubensschutz, die Höhe der Belastkarkeit mit einer Hypothek und auch die spätere Besteuerung beim Weiterverkauf. Eine Nichtvornahme der Neubauerklärung ist, genau genommen, eine Steuerhinterziehung. Soweit ersichtlich ist in Spanien deshalb aber noch niemand bestraft worden.

Richtwerte für Baukosten, Baunebenkosten:
die hier angegebene Preise sind Richtwerte.

Baukosten für Bungalows / Chalets, schlüsselfertig, ohne Außenanlagen:
Einfache Gestaltung + Ausstattung : 1000 €
Mittlere Gestaltung + Ausstattung : 1200 €
Gehobene Gestaltung + Ausstattung : 1400 €

Honorar Architekten / Ingenieure:
Das Honorar für alle Architekten Leistungen + Elektro + Sanitär beträgt: 11 % der anrechenbaren Kosten.

Baugenehmigungsgebühr:
Die Baugenehmigungsgebühr beträgt ca.: 2,5 % der Baukosten,

Elektro Hausanschlusskosten (UNELCO):
Wenn sich die öffentlichen Leitungen in unmittelbarer Nähe zum Zählerplatz befinden, beträgt die Anschlussgebühr ca.: 60 €,

Trinkwasser Hausanschlusskosten (Gemeinde):
Wenn sich die öffentlichen Leitungen in unmittelbarer Nähe zum Zählerplatz befinden, beträgt die Anschlussgebühr ca.: 20 € Zähler, Druckminderer und Formstücke müssen vom Eigentümer gekauft werden: ca. 90 € Gesamt: ca. 110 €,

Berechnungsbeispiel – Richtwerte:
Chalet mit 100 m2 Wohnfläche (inklusive volle Terrassenfläche) – einfache Gestaltung und Ausstattung: Baukosten: 100 m2 x 1000 € / m2 = 100.000.- €,
Architekt 11 % von 100.000.- € = 10.100.- €,
Genehmigung: 2,5% von 100.000.- € = 2.500.- €,
Elektro – Hausanschluss: 60.- €,
Wasser – Hausanschluss: 110.- €,
RICHTWERT – GESAMTSUMME ca. 112.770.- € = RICHTWERT 1.127,70.- € / m2Wohnfläche